Arazi Alırken Nelere Dikkat Etmeliyiz?
Almak istediğiniz araziye herhangi bir para ödemeden önce, mutlaka görün.
Tapu Sicil Müdürlüğü'nden de size gösterilen arazinin aynı yer olup olmadığını sorun.
Dere veya göl kenarında arazi alırken dikkat edin. Çünkü bu bölgeler su toplama havzası olabilir. Bu sebepten dolayı yapılaşmaya izin vermiyebilirler.
Alacağınız arazinin tapusunun hisseli mi, tarla mı yoksa arsa mı olduğunu kontrol edin.
İmar Müdürlüğü'nden mutlaka imar durumunu öğrenin.
Arsanin bağlı bulunduğu tapu sicil müdürlügüne giderek, tapu kütügüne bakıp, arsanın satışı ile ilgili aleyhte serh olup olmadığını da kontrol ettirmelisiniz.

Kooperatife Üye Olurken Nelere Dikkat Etmeliyiz?


Kooperatifin bölgesel bir üst birliğe üye olup olmadığına bakın. Çünkü bu sistemde gelişmiş bir denetim mekanizmasi bulunur.
Kooperatif arsasının kooperatif adına tapulu ya da tahsis belgeli olup olmadığına bakmalısınız.
Kooperatife ait arsanın imar durumunu inceleyin, imari yoksa üye olmayın.
Bir kooperatife üye olduktan sonra işlerin nasıl yürütüldüğünü takip etmek için yılda bir yapılan genel kurul toplantılarına düzenli olarak katılın. Kooperatif aidatlarını elden vermek yerine banka hesabına yatırın. Dekontları saklayın.
Yönetimde bulunan kişilerin yakın evrelerine ucuz devir gibi yollarla çıkar sağlayabileceklerini düşünerek uyanık olmanızda da ayrıca fayda var.

Alım Satım Sırasında Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar Nelerdir?


Alınacak emlağın tapu kaydı mutlaka önceden kontrol edilmeli.
Emlak satış değerinin düşük gösterilmesi halinde tapu sicil müdürlüğü işlem yapmaktan kaçınamaz.
Satış bedelinin emlak beyan değerine yeniden değerleme oranı uygulanmak suretiyle bulunacak değerden düşük olması halinde, Vergi Usul Kanununa göre cezalı olarak tahsil edilir.
Satıcı istediği takdirde satış bedelinden arta kalan kısım için kanuni ipotek tesis edebilir.
Alıcı inşaat halindeki bir daireyi satın alırken, tapu sicil müdürlüğünde projeyi açtırıp alacağı daireyi kontrol edebilir.
Alıcı ve satıcıların, tapu sicil müdürlüğünde imzadan önce okunması için verilen resmi senedi çok dikkatli okumaları gerekir.
Satıcı, tapu sicil müdürlüğünde taşınmazın konuşulan değerini imzadan önce alması gerekir.
Kat irtifakinin kurulup kurulmadığına, iskanın, yani yapı kullanım izninin alınıp alınmadığına dikkat edin.
Eğer alacağınız gayrimenkul inşa halinde ise müteahhidinin mali durumunu araştırın.
Müteahhidin kat karşılığı yaptığı bir inşaattan gayrimenkul alıyorsanız, müteahhitle mukavele yaparak, yaptığınız mukaveleye bitirme tarihi ve kullanılacak malzemeleri tek tek yazarak, gerekli miktarda tazminatları ilave etmelisiniz.
Alacağınız gayrimenkul kiracılı ise öncelikle kiracı ile yapılan kira kontratını incelemeniz, kiracıyla bizzat görüşmeniz ya da kiracı tahliye taahhüdü vermis ise tahliye taahhüdündeki tarih ile kontrat tarihini karşılaştırmanız gerekir.
Satış sonrası gelebilecek elektrik ve su gibi borçlardan kurtulmak için eski malikten, bu borçlardan onun sorumlu olduğuna dair imzalı bir belge alın.

Satış Esnasında Hangi Belgeler Gereklidir?


Satılması gereken taşınmazın varsa tapu senedi,
Alıcı ve satıcının nüfus cüzdanları,
Satıcının 1, alıcının 2 adet son altı ay içinde çekilmiş vesikalık fotoğrafları,
Alıcı ve satıcının vergi dairesinden alınmış vergi kimlik numaralarını gösterir belge,
Zorunlu deprem sigorta poliçesi,
Eğer malikin temsilcisi geliyor ise, temsile ilişkin belge ( vekaletname vb. ) ile temsilcinin nüfus cüzdanı ve 1 adet vesikalık fotoğrafını yanında bulundurması gerekir.

Gayrimenkulün tapu değeri

Gayrimenkulun tapu değerinin tespiti oldukça önemlidir. Başlıklarla incelersek;


1. Gelir Vergisi bakımından:


Gayrimenkuller, alındıkları tarihten sonraki 4 yıl içinde satıldıklarında, satıştan sağlanan kazanç "Değer artışı kazancı" olarak beyan edilir ve gelir vergisi ödenir. (GVK geçici md. 56/D-6). Yatırım amaçlı gayrimenkul alanların, özellikle 4 yıldan önce satışı öngörülen gayrimenkullerin alış bedelini düşük göstermemeleri doğru olur. Düşük tapu değeri, satış sırasında çok yüksek kar oranları yaratabilir. Böylece ödenmesi gereken yüksek vergilerle karşılaşılması söz konusu olur.


2. Gelir Vergisi İstisnaları:


Miras kalan gayrimenkullerin satışından doğan kazançlar gelir vergisinden muaf tutulmuşlardır.


3. Emlak Vergisi İstisnaları:


Emekliler, şehit dul ve yetimlerin, gaziler, 200 metrekareyi geçmeyecek bir tek konuta sahip olmaları durumunda emlak vergisinden muaf tutulmuşlardır.


4. Harç bakımından:


2001 yılı itibarı ile gayrimenkullerin harca esas olan değeri yüzde 56 oranında arttı. Eğer gayrimenkul alırken gerçek alış bedeli, tapu harcına esas olan tutardan düşük ise, gerçek alış bedelinizi tapu senedine yazdırabilirsiniz. Bu istek tapu işlemleri sırasında yapılmalıdır. Mal beyanı açısından kamu görevlilerini, Nereden Buldun sorgusu nedeniyle vatandaşların tümünü ilgilendiren bu durumu mutlaka göz önünde tutun.


5. Harç oranları bakımından


Gayrimenkul alım satımında alıcı ve satıcılar, tapu harcına esas değer üzerinden binde 15 oranında harç öderler.



2001 Yılı Gayrimenkul Harçları

Oran (binde)

Gayrimenkul alım-satımında (alıcı veya satıcı ayrı ayrı)

15

Gayrimenkullerin, sermaye şirketlerine sermaye olarak konulması

36

Yapı kooperatiflerinin, ortaklarına dağıttığı gayrimenkullerin tapu işlerinde

1.8

Gayrimenkullerin mirasçılara intikalinde

9

Gayrimenkullerin ifraz,taksim ve birleştirme işlerinden

9

Gayrimenkul ipoteğinden sağlanan borç miktarı üzerinden

3.6

Kira sözleşmelerinde, kira süresinin tapuya tescilinde, hesaplanacak kira tutarı üzerinden sözleşme yoksa bir yıllık kira bedeli üzerinden

5.4

Arsa ve arazi üzerine yeniden inşa olunan binaların tescilinde emlak (bina) vergisi değeri üzerinden

15

Gayri menkullerin, ölünceye kadar bakma anlaşmasına dayanarak edinilmesinde, emlak vergisi değeri üzerinden

15

Deniz, göl ve nehir kıyılarında izinli ve izinsiz doldurma suretiyle edinilen yerlerin değeri üzerinden

1260


Emlak Vergisi Beyannamesi

Gayrimenkul alanların "o yılın sonuna kadar" emlak vergisi beyannamesi vermeleri gerekiyor. Örneğin 2004 yılının Ocak ayında gayrimenkul almışsanız en geç 31 aralık 2004'e kadar emlak vergisi beyannamesi vermeniz, 2005 yılından itibarende emlak vergisini ödemeye başlamanız gerekiyor. Bu durumda 2004 yılının emlak vergisini ise satıcı ödeyecektir. Eğer Gayrimenkulü, bütçe yılının son üç ayı içinde, örneğin Kasım ayında almışsanız emlak vergisi beyannamesini aldığınız tarihten itibaren "üç ay içerisinde" vermeniz gerekiyor.

Veraset ve İntikal vergisi

Gayrimenkulun eşe veya çocuğa alınması ödemenin de aile reisi tarafından yapılması halinde "İvazsız" yani karşılıksız bir intikal söz konusu olur. Bu durum veraset ve intikal vergisine tabidir. Eş veya çocuğun beyanname verip yüzde 5 - 15 oranlarında değişen, veraset ve intikal vergisi ödemeleri gerekir. Ancak aile reisinin eşe yada çocuğa gayrimenkulün bedelini "borç olarak'' vermesi halinde herhangi bir vergileme söz konusu olmaz.

Tapu satış değeri

Gayrimenkul satışı sırasında "asgari bir değer" göstermek zorunludur. Tespit edilecek asgari değere göre harç ödenecektir.

Gayrimenkulün gerçek satış değeri

Gayrimenkulünüzün, gerçek satış değerinin, tapu harcına esas olan değerin altında olması halinde gerçek alım satım bedelinin, tapu senedinde ayrıca gösterilmesinin satıcı tarafından talep edilmesi gerekiyor. Bu durumda, tapu harcına esas olan tutar üzerinden harç alınır, ancak tapu senedinde gerçek satış bedeli yazılır.

Şirketlerin gayrimenkul satışı

Şirketlerin, aktifinde kayıtlı olan gayrimenkulleri elden çıkarmaları halinde,beyan edecekleri asgari değer, ödeyecekleri harç oranı aynen yukarıda olduğu gibidir. Şirketler gayrimenkulün satışı nedeni ile fatura düzenlemek ve ayrıca KDV tahsil etmek zorundadırlar. Gayrimenkul ün satışından doğan kazanç da vergiye tabidir.


Kurumlar vergisi mükellefi olan şirketler,en az 2 yıldır işletmelerinin aktifinde kayıtlı olan gayrimenkulü sattıklarında, satıştan doğan kazancı sermayelerine eklerlerse :
* Gayrimenkul satış kazancı nedeni ile kurumlar vergisi ödemezler.
* Tapu harcı ödemezler.
* Satış işlemi de KDV ye tabi tutulmaz.
Ancak satıştan doğan kazanç nedeni ile yüzde 15 stopaj öderler.(KVK geçicimd.28)

Satışın belediyeye bildirilmesi

Gayrimenkulünü satanlar, ilerde emlak vergisine çöp vergisine yönelik bir takiple karşılaşabilirler. Bunu önlemek için gayrimenkulün satışını yaptıktan hemen sonra ilgili belediyeye bir dilekçe ile durumu bildirmelerinde yarar vardır.





Karşılamaya hazırlandığımız 2007 yılının gayrimenkul sektörü için çift karakterli yıl olarak geçmesini bekliyorum. İlk 6 ayın ’Karamsar ve Durgun’, ikinci 6 ayın ’Coşkulu ve Atılgan’ geçebileceğine inanıyorum.

Karamsar ve Durgun: 2007 yılının ilk yarısı Cumhurbaşkanlığı seçimi ve bu seçimin bilinmeyenlerinin belirsizliği ile geçebilecektir. Bu dönemi, tüketiciler yönü ile karamsarlık içinde bekleyerek geçirmek isteyenler olabileceği gibi, bu dönemi yatırım fırsatı olarak değerlendirmek isteyenlerde olabilecektir. Bu dönemin tüketici beklentileri gayrimenkul piyasalarını şekillendirecektir.

2007 yılı ilk yarısı üretici ve proje geliştiriciler cephesinde hazırlık dönemi olarak değerlendirilebilecektir. Piyasaya çıkma aşamasındaki gayrimenkul projelerinin bir kısmı ’talep toplama’ tercihine yönebilecek, bir kısmı ’soft opening’ yaparak olası talebi değerlendirebilecektir. Ancak, bu dönemde daha yüksek sesle bağırarak piyasadaki marka değerini arttırmak isteyen üreticiler olabilecektir. Çekimser piyasalarda çıkış cesaretini yakalayan firmalar, piyasalar oluşurken rekabet avantajını lehine çevirmeyi başarabilecektir. Üretici ve proje geliştiricilerin ağırlığı üretici cephesinin piyasalardaki tavırlarını belirleyecektir.

Finans ve para piyasalarında proje aşamasındaki konutlarda üretici vade alternatiflerinin devam edeceğini, belirsizliğin ve kırılganlığın olabileceği bu dönemde finans ve para piyasalarının paradan para kazanmayı tercih etmeye devam edeceklerini düşünüyorum.

2006 yılını yatırım ve gayrimenkul piyasalarına giriş fırsatı olarak gören global ve yabancı sermayenin 2007 yılı ilk yarısını Türkiye’de yatırım fırsatlarının devam ettiği dönem olarak göreceklerini düşünüyorum. Bu döneme ’yabancı sermayeli’ kuruluşların gayrimenkul sektöründeki satın alım ve geliştirmeye başlayacakları projelerin damgasını vurmasını bekliyorum.

Coşkulu ve Atılgan: 2007 yılı ikinci yarısı genel seçimlere ev sahipliği yapmasına rağmen gayrimenkul piyasalarında bu döneme kadar yaklaşık 1 senedir ağırlıklı olarak ertelenen gayrimenkul talebinin uzun soluklu ralliye başlamasını bekliyorum. Başlayacak rallinin 2007 yılı ilk yarısındaki olumsuz senaryoların geride kalması ile toplayacağı büyük bir güçle atağa gececektir.

Bu dönem yerlisi, yabancısı gayrimenkul projelerinin yarıştığı bir dönem olmaya aday olacaktır. Bu dönemde orta ve düşük gelir gruplarına yönelik raflara kaldırılan konut projelerini tekrar gayrimenkul piyasalarında izleme fırsatı yakalayabileceğiz.

Orta ve düşük gelirlilere yönelik projelerde özel sektörün yanısıra seçim arifesinde TOKİ ve Belediyeler öncülüğünde geliştirilen konut projeleri ağırlık kazanabilecektir. Finans ve para piyasalarının gayrimenkul piyasalarında artan çoşkuya kulak vererek başlayan rallinin bir parçası olacaklarını tahmin ediyorum. Ancak 2006 deneyimi ile finans piyasalarının öldürücü rekabet yerine temkinli duruşlarla faiz indirimlerine gideceklerini düşünüyorum.

Mortgage 2007 yılı son çeyreğinde unutulan gündemlerden tekrar önümüze gelecek ve 2008 yılı hayallerimizi süslemeye başlayacaktır. 2007 yılı ikinci yarısı gündemin tekrar gayrimenkul olduğu ve piyasalarda, sokakta gayrimenkul konuşulduğu yıl olmaya aday görünmektedir.

Gayrimenkul sektörü 2005 yılında altın çağını yaşadı, 2006'nın Mayıs ayına kadar da bu parlak dönem devam etti. Ancak, dalgalanmayla başlayan durgunluk dönemi yavaş yavaş atlatılmaya başlansa da, eski günlere dönmek kısa vadede zor görünüyor. Şimdi gözler 2007'de…

Yeni bir yıl, yeni beklentiler ve yeni başlangıçlar…

Hedeflerin ne kadarının gerçekleşeceğini şimdiden kestirmek oldukça zor. Çünkü, 2007 her şeyden önce siyasi istikrar açısından riskli bir yıl olacak. Önce genel seçimler ardından da cumhurbaşkanlığı seçimi var. Cumhurbaşkanlığı gerginliği başladı bile. Siyasi istikrarın olmadığı bir ülkede ekonomik istikrardan da söz edilemeyeceği için, hesaplar seçimlerin sonrasına göre yapılacak, gelişmeler dikkatle takip edilecek.

Konut kredi faiz oranları da bu sürece göre şekillenecek gibi görünüyor. Yüzde 1'lerden yüzde 2 seviyelerine kadar tırmanan faiz oranları yeni yıla girerken ortalama yüzde 1.80'ler civarında. Bankacılar, bu oranda kısa vadede çok fazla oynama olmayacağı görüşünde birleşiyor.

Konut kredi faiz oranlarının düşmesini sağlayacağı ve sektöre hareketlilik kazandıracağı için çıkması dört gözle beklenen bir de mortgage sistemi var. Bir yılı aşkın süredir çıkacak denilen mortgage yasası, meclisin yoğun gündemi arasından bir türlü sıyrılıp, yasallaşamadı. Birkaç gün önce Devlet Bakanı ve Başbakan Yardımcısı Abdüllatif Şener, yeni yılın ilk aylarında yasanın meclisten geçmesini umduğunu söyledi. Ama sayın Şener gibi devletin diğer yetkilileri de bu konuda kesin bir şey söyleyemiyor.

Bir de IMF faktörü var tabii ki… Doğruluk payı ne kadar kimse tam bilmiyor ama bazı çevreler, IMF'nin mortgage yasasının 2008'e kalmasını istediğini ifade ediyor. Ama gerçek şu ki, ev sahibi olmak isteyen de sektörün içindekiler de yasanın bir an önce çıkmasını bekliyor. Yasanın çıkmasıyla da özellikle yatırım amaçlı konut alacaklar harekete geçecek.

Sektördeki belirsizlik süre dursun, inşaatçılar ve yatırımcılar durmuyor, hatta yeni yıla daha hızlı girmeye hazırlanıyor. 2007 yılında geride bırakacağımız yıla oranla daha fazla konut projesi hayata geçirilecek. Bunların çoğunluğu da İstanbul'da gerçekleştirilecek.

Önümüzdeki yıl lüks konut projeleriyle birlikte alışveriş merkezleri ve otel yatırımlarının da artması bekleniyor. Lüks konut projeleri, Avrupa yakasında Beyoğlu-Taksim'den Sarıyer'e, Anadolu yakasında ise, Bağdat Caddesi civarında yoğunlaşacak.

Orta gelir grubuna yönelik konuk açığının farkında olan yatırımcılar, nispeten arsa maliyetlerinin ucuz olduğu alanlarda orta gelir grubuna yönelik konut üretimine ağırlık verebilirler. Orta ve üst gelir grubu için Anadolu yakasında Kurtköy, Avrupa yakasında ise Beylikdüzü civarı yine talep gören bölgeler olmayı sürdürecek.

2007 yılı belirsizlikleri beraberinde getirse de, beklentiler gayrimankule olan talebin ve fiyatların yılın ortalarından itibaren yükseleceği yönünde. İhtiyaç için ev almak isteyenlerin, bu olasılığı da gözardı etmemeli gerekiyor. Geçen haftaki yazımda da anlatmaya çalışmıştım; ev almak için faizlerin düşmesini bekleyenler, faizlerin düşmesine bağlı olarak gayrimenkulün fiyatının artmasıyla karşı karşıya kalabilirler.

İyi düşünüp, iyi kararlar almak gerekiyor. Ama herşeyden önce fiyatlar düşse de çıksa da, fırsatları takip etmekte her zaman fayda var.

Konutta ‘özel’ yatırım yüzde 12 artacak



Özel sektör, gelecek yıl konuta yaptığı yatırımı yüzde 12 artırarak 16.5 milyar YTL’ye yükseltecek.

Özel sektör, ekonomideki büyüme ve düşen konut kredilerinin etkisiyle, bir dönem satışları hızlı seyreden konut yatırımından vazgeçmiyor. Özel sektörün gelecek yıl konut sektörüne yapacağı yatırımın, bu yıla kıyasla yüzde 12.4 artarak 16 milyar 488 milyon YTL’ye ulaşması öngörülüyor. Buna göre konut yatırımları, toplam özel sektör yatırımlarının yüzde 15.6’sını oluşturacak. Özel kesimin yaptığı konut yatırımının bu yıl sonunda ise geçen yıla göre yüzde 31.7 artarak 14 milyar 676 milyon YTL’ye çıkması bekleniyor.

Özel sektörün yatırımları içinde en büyük payı, gelecek yıl da 44 milyar 784 milyon YTL ve yüzde 42.3 payla, imalat sanayi yatırımlarının alması öngörülüyor. Özel sektörün imalat sanayi yatırımlarının bu yıl da 39 milyar 16 milyon YTL düzeyinde gerçekleşeceği tahmin ediliyor.

Özel sektörün en fazla yatırım yapacağı ikinci dalın ise ulaştırma olacağı tahmin ediliyor. Bu yıl söz konusu alana 15 milyar 471 milyon YTL tutarında yatırım yapan özel kesimin, gelecek yıl da 17 milyar 381 milyon YTL’lik yatırım yapacağı hesaplanıyor.

Yatırım 100 milyarı aşacak
2007 yılında özel sektör yatırımların toplamı ise 105 milyar 778 milyon YTL’yi bulacak. Böylelikle, özel sektör yatırımları bu yıl 93.3 milyar YTL düzeyinde gerçekleşmesi beklenen rakama göre yüzde 13.4 artmış olacak.